不動産の遺産分割
1．不動産を相続する方法
不動産を相続するには以下の4つの方法があります。
①「換価分割」
②「現物分割」
③「代償分割」
④「共有による相続」
それぞれ詳しく見ていきます。
①「換価分割」
「換価分割」とは、相続する不動産を売却処分して金銭にして、金銭を相続人で分ける方法です。家庭裁判所の審判では、不動産競売による換価分割になるケースもあります。これは不動産の遺産分割の方法で一番公平で分かりやすい方法になります。
不動産の売却方法としては、
(1)相続人全員が不動産を共同相続して共有登記を行い、共同で売却して、それぞれが持分に応じて売買代金を取得する方法
(2)特定の相続人が不動産を単独相続して、予め決められていた代償金額を、不動産を取得しない他の相続人に支払う方法
上記2つの方法があります。
(1)の方法は、不動産の売却譲渡益について、相続人全員が譲渡税の申告をして税金を納める必要があります。
(2)の方法は、不動産の売却譲渡益について、不動産を取得した相続人だけが譲渡税を支払うことになるので、その税金を考慮して他の相続人に支払う代償金の金額を協議する必要があります。
②「現物分割」
「現物分割」では、
ア 複数ある不動産を各相続人に１ヶ所ずつ相続させ単独所有とする。
イ 特定の土地を分筆して各相続人の単独所有にする。
ウ 建物を区分所有建物にして区分所有権として単独所有する。
上記のいずれかの方法になります。
アの方法だと、不動産の価額がそれぞれ違うので、法定相続分どおりに不動産を割り当てできないことが多いです。
イの方法だと、面積が小さい土地や地形が悪い土地だと分筆してからの分割が難しいことがあります。
ウの方法では、一棟住宅だと現物分割ができないという難点があります。
③「代償分割」
代償分割とは特定の相続人が特定の不動産を相続する代わりに、当該不動産を取得しない他の相続人に、相当額の金銭を支払う方法です。不動産を取得する側の相続人が、取得しない側の相続人に対し、幾らの代償金を支払うべきか、不動産の評価の方法で、争いになることがあります。
相続される不動産の価格をどうみるのかの問題ですが、不動産の評価の方法は固定資産税評価や相続税評価など色々な評価の方法があります。双方で不動産価格の合意ができればよいですが、合意ができないと、不動産鑑定士による鑑定になります。不動産鑑定士による鑑定だと費用が数十万円以上かかることになります。
④「共有による相続」
「共有による相続」とは、ある不動産を特定の相続人が単独で相続するのではなく、２人以上の相続人で共同相続し、特定の不動産の共有持分を持つ形で登記をして、各相続人が不動産を相続する方法です。
しかし、不動産を共有の状態にしておくのは、後日当該不動産の管理処分の方法において、共有所有権者間で争いになる可能性が少なくないため、近い将来相続不動産を売却する計画が決まっている場合以外では、お勧めすることはできません。
2．遺言がなく相続人間で協議ができない場合―調停･審判
遺産である不動産について、遺言がなく、相続人間で遺産分割の話し合いができない場合には、遺産分割について家庭裁判所に調停申立をすることになります。
遺産に不動産があるときは、調停の場でまず相続人全員の話し合いが行われ、前記のような、「現物分割」「代償分割」あるいは「換価分割」のいずれかの方法で、遺産分割をするのかを決めます。
調停での話し合いが上手くいかない場合には、審判に移行します。
調停での話し合いで解決できず、審判になるときは、遺産である不動産について「代償分割」または「換価分割」になるケースが多いと思います。
3．遺言がある場合と遺留分
不動産をすべて一部の相続人に相続させるという遺言がある場合、相続できない他の相続人の遺留分を侵害するケースがあります。
このケースでは、遺留分を請求された側が、価額弁償を選択することが多いです。そういう場合には、遺留分侵害の対象となる不動産の価格（時価）が問題になります。
不動産の価格について、固定資産税評価額や相続税評価額で合意ができればよいのですが、地価が高い大都市圏では、不動産の価格で合意できず、不動産会社の査定書や不動産鑑定士の鑑定書を双方が出し合うことも少なくありません。不動産の価格で合意できなければ、訴訟において不動産の鑑定の申立をすることになります。
4．遺産分割協議書と相続登記
遺言があれば、遺言に基づいて「相続」を登記原因として不動産の相続登記ができます。
自筆証書遺言の記載に不備があると相続登記できないケースもあるので注意が必要です。
遺言がない場合は、通常は遺産分割協議ができたときに、遺産分割協議書の内容にしたがった「相続」を登記原因とする相続登記をします。
一部の相続人だけで法定相続分に基づく「相続」を登記原因とする相続登記が可能ですが、法定相続分に基づく相続登記をした後に、遺産分割協議で法定相続とは異なる内容の不動産の取得を決めたときは、相続登記をやり直すことになります。この場合の登記原因は「遺産分割」となるため、登録免許税も別途かかります。
不動産の遺産分割等、相続問題でお困りの方は専門家へご相談することをおすすめします。
当事務所は地域密着型で地元税理士や不動産会社との連携があり、同じ事務所内に司法書士も執務していますので、相続問題に対してお客様の状況に合わせて幅広く対応が可能ですので、ぜひ一度ご相談ください。
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